Теория и практика: пути развития строительства жилого комплекса: от геодезии до заселения

  Создание жилого комплекса – апогей развития любой строительной компании.По своему масштабу и амбициозности такие проекты являются одними из самых крупных видов деятельности застройщиков. Они требуют больших средств, множества компетентных кадров и времени. При этом, следует учитывать, что такие проекты, как правило, не окупаются быстро. По этой причине, данный вид строительства является риском для инвесторов.

 

Пути развития жилого комплекса

В общем, существует два пути развития жилого комплекса, которые разнятся в зависимости от подхода к вливанию средств в строительство. Первый основывается на том, что финансирование возведения жилого комплекса происходит за счет внутренних инвестиций. Проще говоря, строительство движется за счет средств инвесторов компании-застройщика. Таким образом, на плечи инвесторов ложатся все затраты, которых требует строительство. Такой путь развития имеет очевидный плюс: темп возведения комплекса не зависит от уровня продаж, а значит имеет свой график с целенаправленным курсом на полное завершение проекта. Проще говоря, в этом случае застройщики сами заинтересованы в том, чтобы достроить все обещанное и продать каждую из квартир, дабы столь затратный проект себя окупил и позволил заработать. Следовательно, благонадежность такого строительства основывается на взаимосвязи вполне логичных интересов: компания желает заработать и поэтому строит так, чтоб покупали, а клиенты хотят купить то, что 100% достроят.

Второй путь развития комплекса основывается на инвестиции внешних вкладчиков (внешние инвестиции). Это значит, что возведение комплекса будет продвигаться по мере продаж квартир в еще не построенном доме за счет покупателей жилья. Такое строительство может затянутся на долгие годы и в итоге быть замороженным из-за нехватки средств. Здесь нужно учитывать, что вкладывать инвестиции в еще не готовое жилье – серьезный риск, на который пойдет далеко не каждый. Именно поэтому, темпы продаж могут сильно повлиять на темпы строительства, перенеся сроки сдачи комплекса в эксплуатацию далеко в будущее.

При всем при этом, нужно понимать, что средства расходуются не только на само строительство, но и на услуги, которые ему сопутствуют:

• проектирование
• экспертиза
• геодезия
• логистика
• охрана строительного объекта
• работа отдела продаж и многое другое

Не стоит забывать и о том, что достижение договоренности о подведении коммуникаций тоже влечет за собой серьезные убытки.

Таким образом, один из этих путей уже дает понимание о том, как будет развиваться комплекс и насколько лет его возведение может растянутся.

Следующий пункт, который будет характеризовать проект – это внутренняя инфраструктура. Она может соответствовать эконом-классу, или бизнес-классу, иметь только базовые условия обустройства, либо иметь развитую внутреннюю систему, которая предусматривает все: от подземного паркинга до коммерческо-образовательных зон. При этом, финальную картину можно оценить лишь по завершению строительства всего комплекса, однако если в проекте предусмотрена посекционная сдача, то инфраструктура будет обустраиваться постепенно, по мере сдачи домов в эксплуатацию. Обычно так и происходит: секция достраивается, сдается, прилегающая к ней территория благоустраивается и ограждается от территории незавершенного строительства. Такой подход позволяет довольно оперативно обживать комплекс поэтапно, без лишней суеты устраивая его инфраструктуру.

Одним из ключевых моментов возведения жилого комплекса является процесс подведения коммуникаций. Дело это не быстрое и часто вызывает определенные сложности. Они могут возникать в связи с отдаленным расположением комплекса от ближайших объектов, где есть газ, вода и электричество. Кроме того, еще до начала строительства комплекса, застройщик обязан получить тех. условия на подведение коммуникаций. Эти документы должны быть в общем доступе, чтобы каждый клиент мог при желании с ними ознакомится. Это касается и правовых оснований, на которых используется земля под застройку. Будь то собственность самих инвесторов, либо имеет место право использования участка под застройку жилого комплекса (суперфиций), документ, который это фиксирует должен быть доступен для ознакомления любому желающему. Если юридическая часть у застройщика в порядке, то есть хорошие шансы на то, что и строят они добросовестно и без обмана. В противном случае, доверять компании без соответствующих документов просто безрассудно.

По окончанию возведения комплекса подписывается Декларация о завершении строительных работ. После чего следуют стандартные процедуры: экспертиза БТИ, присвоение адреса и другие мероприятия связанные со сдачей дома в эксплуатацию. При этом, такая процедура может производится либо единожды (в случае полной сдачи всего комплекса в эксплуатацию), либо многократно (если предусмотрена посекционная сдача). Второй вариант более распространенный, особенно для более крупных проектов, где предусмотрено множество домов.

 

Что же следует после сдачи дома в эксплуатацию?

 

Означает ли это момент, с которого можно заселятся в квартиру? Здесь все сугубо индивидуально, но скорее-всего нет, ведь сдача дома в эксплуатацию еще не значит его пригодность к заселению. Начнем с того, что большинство новостроек сдаются без ремонта. Следовательно, после сдачи дома, грядет этап обустройства самой квартиры и только потом заселение. Но прежде чем вам разрешат делать ремонт, необходимо получить те документы, которые дадут вам право распоряжаться квартирой как собственник. Опять-таки, путь здесь может быть разный, но в последнее время все чаще застройщик предпочитает продавать квартиры в качестве пая либо акционных документов, ведь в отличии от договора купли-продажи, тут в итоговую стоимость сделки не включатся налоги и сборы, что делает ее более выгодной для всех сторон. Таким образом, клиент приобретает пай в качестве конкретной квартиры или акционные документы соответствующие стоимости квартиры, а в последствии оформляет тех. паспорт БТИ и право собственности. И только после получения этих документов клиент становится жильцом, который вправе начинать делать ремонт, либо совершать любые сделки по распоряжению квартирой. Поэтому, для жильцов сдача дома в эксплуатацию - это еще не сигнал к заселению, а лишь этап, который разграничивает окончание строительства и начало бумажной волокиты. Этот период подразумевает подписание дефектного акта, дополнительного соглашения о разнице заявленной и фактической квадратуры, акта приема-передачи квартиры, тех. паспорта БТИ и права собственности. Объявленный срок сдачи дома не должен вводить вас в заблуждение, а скорее давать ориентиры относительно возможности дальнейшего переезда в желанную квартиру. Ведь в большинстве случаев – компания-застройщик – с завершением строительства и сдачей в эксплуатацию – полностью выполняет свои обязательства и последующие действия зависят лишь от счастливых собственников квартир и их желания скорейшего либо не скорейшего заселения.